ماهية الرهن العقاري الأمريكي

تنشأ التأمينات العينية عن طريق تخصيص مال معين بالذات لضمان الوفاء بالالتزام، وهى تؤمن الدائن ضد تصرفات مدينه، إذ يظل المال المخصص للوفاء مثقلاً بالتأمين حتى ولو تصرف فيه المدين، وذلك بحكم كون هذه التأمينات حقوقًا عينية تتمتع بميزة التتبع. ثم إنها من ناحية أخرى، تجنب الدائن خطر إعسار المدين ومزاحمة سائر الدائنين له، إذ هى تهيئ له مزية التقدم عليهم. وقد كان للرهن العقاري دورًا مهمًا في إحداث الأزمة المالية العالمية، وحتي نتعرف علي هذا الدور لا بد من بيان ماهية الرهن العقاري بوجه عام، ثم معالجة خصوصية الرهن العقاري الأمريكي والأسواق التي تنظمه.

وعلي ذلك سنعالج ماهية الرهن العقاري من خلال بيان تعريفه، والخصائص التي يتميز بها هذا الرهن، فضلا عن خصوصية الرهن العقاري الأمريكي، وتطور أسواق الرهن العقاري الأمريكي، الخصائص التي تميز هذه الأسواق.

وذلك على النحو الآتي:

أولاً- تعريف الرهن العقاري:

الرهن العقاري هو عقد به يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقًا عينيًا، يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التاليين له فى المرتبة فى استيفاء حقه من ثمن العقار فى أي يد يكون.

وعلي ذلك فالرهن العقاري هو حق عينى تبعى ينشأ بمقتضى عقد رسمى على عقار، ويخول للدائن التقدم على الدائنين العاديين والدائنين الآتيين له فى المرتبة استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار، أو بصفة عامة من المقابل النقدى للعقار المرهون، كالتعويض ومبلغ التأمين، فى أي يد يكون.

ثانيًا: خصائص الرهن العقاري:

يتميز حق الرهن العقاري بأنه حق عينى، تبعى، عقارى، لا يتجزأ وذلك على التفصيل التالى:

1- الرهن العقاري حق عيني:

الرهن العقاري حق عينى، لأنه يخول صاحبه سلطة مباشرة على الشيء موضوع الحق يستعملها دون وساطة أحد. على أن هذه السلطة، على خلاف الحقوق العينية الأصلية، لا تخول حقًا فى استعمال الشيء أو استغلاله، وإنما فقط فى اقتضاء الدائن المرتهن حقه من المقابل النقدى للشيء محل الحق بالأفضلية على غيره من الدائنين العاديين أو الدائنين المرتهنين اللاحقين له فى المرتبة، حيث يخول لصاحبه حق التقدم وحق التتبع.

2- الرهن العقاري حق تبعي:

يعد الرهن العقاري حقا تبعيا، لأنه لا يقوم إلا تبعًا لحق أصلى لكي يضمن الوفاء به. ويترتب على ذلك أن الرهن يتبع الحق المضمون فى صحته وانقضائه ما لم ينص القانون على غير ذلك، فالرهن لا يوجد إلا بوجود الالتزام الأصلي فإذا انقضي الدين الأصلي بالوفاء أو بغيره انقضي معه الرهن، وإذا تقرر بطلانه بطل معه الرهن أيضا.

3- الرهن العقاري حق عقاري:

الرهن العقاري يرد على العقار دون المنقول، كما أن حيازة العقار تظل للمدين الراهن، مما ييسر له سبل الإفادة منه على أوسع نطاق، فيكون له أن ينتفع بالعقار وما يخوله من ائتمان، كأن يرهنه لدائن آخر.

4 – الرهن العقاري حق غير قابل للتجزئة:

وأخيرًا يتميز الرهن العقاري بعدم قابليته للتجزئة: بمعنى أن كل جزء من العقار أو العقارات المرهونة ضامنة لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار أو بالعقارات المرهونة كلها، ما لم ينص القانون أو يقضى الاتفاق بغير ذلك.ومع ذلك فإن قاعدة عدم تجزئة الرهن ليست من النظام العام، ولهذا يصح الاتفاق على عكسها، وللدائن المرتهن أن يتنازل عن التمسك بها، هذا فضلاً عما قد يقضى به القانون خلافًا لما تقضى به القاعدة.